PLANOS DIRETORES MUNICIPAIS

Adaptação livre de NOVOS CONCEITOS DE PLANEJAMENTO TERRITORIAL
EDITORA ANNABLUME

ENSINAMENTOS

A concretização do direito à cidade e à moradia passa pelo acesso concreto ao lugar, à terra urbanizada e a bairros com serviços e acessibilidade. A estrutura pública, que deve cuidar dos direitos individuais, coletivos e difusos, deve ser fortalecida: o planejamento e a gestão local fazem a diferença.

O que contém ou rebaixa os preços das habitações em determinada localização urbana? A presença de famílias pobres, a precariedade dos espaços públicos e/ou privados e, por último, a ilegalidade. O que eleva o preço? Obras e serviços públicos de melhoria do espaço e as expectativas de mudanças de uso e ocupação do solo geradas por modificações na legislação.
As equipes municipais e consultores envolvidos nos planos diretores não conhecem a dinâmica não-urbana. Os comitês e subcomitês da bacia hidrográfica e os gestores de unidades de conservação existentes precisam ser integrados ao processo.

A cidade precisa das propriedades ociosas para que a população tenha acesso à informação, educação e cultura, com escolas profissionalizantes, museus, bicicletas, associações musicais e artísticas.

O planejamento da universalização dos serviços urbanos depende de uma política de implantação de comunidades completas, ou seja, bairros estruturados, com centros de bairro nos quais o poder público esteja presente.

É muito importante o plano diretor instituir regras para dificultar mudanças na lei de zoneamento não relacionadas ao interesse público.

O plano diretor, em seus princípios e normativas, deve definir sua opção pela redistribuição da valorização imobiliária.

Para beneficiar especificamente a ampliação da oferta de habitação popular, é importante delimitar ZEIS entre vazios urbanos delimitados como propriedade ociosa. Elas servem para evitar ou conter a valorização imobiliária.

É também nas ZEIS que devem ser implementados prioritariamente programas sociais para melhoria educacional, de saúde, requalificação profissional, emprego e renda. É de se esperar que nos novos planos sejam delimitadas ZEIS em todas as regiões das cidades e em grabnde quantidade, de forma a mobilizar os recursos públicos e privados para o setor da habitação social e popular.

As ZEIS são muito mais facilmente aplicáveis em áreas de favela onde geralmente há um só proprietário. O poder público não precisa desapropriar, apenas dá seu aval na lei, de seu compromisso e interesse no uso dessa área para habitação popular, e aprova os projetos. Pode, também, executar, financiar ou avalizar a ação de associações e cooperativas.

A lei do plano diretor deve conter uma lei de abairramento, apresentada anteriormente ao IBGE, para relacionar os setores censitários com os bairros do município.

É preciso ampliar a presença do Estado nas áreas de habitação social, através de equipamentos e serviços. Para se conseguir terra urbanizada para esses equipamentos, dentro das áreas de ZEIS ou próximo a elas, pode-se aplicar o direito de preempção para planejar investimentos públicos que beneficiarão moradores dessas áreas. O direito à preempção serve, também, para resguardar áreas para preservação e compensação ambiental.
A integração da gestão do saneamento precisa ser colocada nos planos diretores com metas e prazos definidos.

Tributos e taxas podem ser diferenciados em função do interesse social.

As ZEIS podem ganhar várias formas em função do contexto urbano em que são aplicadas, atendendo tanto áreas de favelas ou loteamentos que demandem urbanização, áreas vazias sujeitas à provisão de moradia de interesse social, ou ainda terrenos ou imóveis subutilizados em áreas de infraestrutura urbana.

A ordenação e controle do uso do solo expressos no plano diretor devem evitar:
a) A utilização inadequada dos imóveis urbanos
b) A proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes
c) O parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à infraestrutura urbana
d) A instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como pólos geradores de tráfego, sem a previsão de infraestrutura correspondente
e) A retenção especulativa de imóveis urbanos, que resulte na sua subutilização ou não utilização
f) A deterioração das áreas urbanizadas
g) A poluição e degradação ambiental

O plano diretor é o principal instrumento para a política urbana (desenvolvimento e expansão urbana) e articulador dos diversos instrumentos.

Há instrumentos que só poderão ser aplicados se estiverem definidas as áreas para sua utilização no próprio plano diretor. É o caso do Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios, do Direito de Preempção, da Outorga Onerosa do Direito de Construir e de Alteração de Uso, das Operações Urbanas Consorciadas e da Transferência do Direito de Construir, instrumentos pertencentes ao conteúdo mínimo do plano diretor.

O plano diretor é um instrumento que regula o preço da terra.

Uma vez que o plano diretor incide sobre o valor da terra, pode incluir instrumentos de recuperação social da valorização do solo gerada após sua entrada em vigor. Isso pode acontecer em muitas situações, como quando o plano define zonas de expansão urbana, quando altera o uso do solo de rural para urbano, quando estabelece a possibilidade de novos loteamentos, quando define formas, parâmetros de ocupação e potenciais construtivos para as diversas zonas da cidade, qualdo altera usos permitidos, quando estabelece incentivos à ocupação com determinado uso, quando define as formas de parcelamento permitidas, entre outros.

O direito de construir é tratado como objeto de regulação pública e tem seus limites estabelecidos em lei.

A Outorga Onerosa do Direito de Construir baseia-se no modelo do solo criado, em que se estabelece coeficiente único para o conjunto da cidade e venda do coeficiente adicional. Assim, os proprietários que se beneficiarem com uma utilização maior do potencial construtivo e, pois, da infraestrutura urbana deverão devolver parte da riqueza gerada à coletividade. O Estatuto determina que o plano diretor fixe áreas nas quais poderá ser permitida a alteração de uso do solo mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.
O plano diretor define o coeficiente básico, que poderá ser único ou diferenciado, e o coeficiente de aproveitamento máximo. Esse limite máximo ao direito de construir deverá levar em conta a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área.

O Estatuto da Cidade prevê, ainda, a edição de uma lei municipal específica que definirá a fórmula de cálculo da cobrança, os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga e a contrapartida do beneficiário. A isenção pode ser possível, por exemplo, para estimular a produção de determinados usos, como os não-residenciais em regiões dormitório com a intenção de diminuir a necessidade de deslocamentos na cidade, ou uso para habitação de interesse social, ou, mesmo, para implantação de equipamentos culturais ou de saúde em áreas carentes desses equipamentos. Os recursos da Outorga Onerosa devem ser destinados (e previsto no plano diretor) a:
a) Regularização fundiária
b) Execução de programas e projetos habitacionais de interesse social
c) Constituição de reserva fundiária
d) Ordenamento e direcionamento da expansão urbana
e) Implantação de equipamentos urbanos e comunitários
f) Criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes
g) Criação de unidades de conservação
h) Proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico

Uma forma de garantir a aplicação dos recursos das finalidades previstas é o plano diretor é estabelecer a destinação das contrapartidas da Outorga para um Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano, que deve ser gerido de forma democrática por um conselho.